Náklady prístup: podstata a hlavné črty

Hlavnou metódou stanovenie trhovej hodnoty nehnuteľností, strojov a zariadení je cenovo prístup, ktorý je založený na princípe substitúcie. Podľa neho platiteľa neprimerané ceny za objekt, v prípade, že je vyššia ako to, čo si môžete zaplatiť za rovnaký rovnaký nástroj a kvalita.

Keď je zhodnotenie majetku, brať do úvahy postupy, ktoré umožňujú čo najpresnejšie odrážajú jeho hodnotu. Je to drahé, je ten hlavný. Je zrejmé, že hodnota objektu v tomto prípade skladá z trhovej ceny pozemkov a náklady, ktoré sú nutné obnoviť, napríklad štruktúra vo svojej súčasnej podobe.

Náklady prístup k posudzovaniu nehnuteľností sa vykonáva v niekoľkých fázach:

1. Určiť cenu pozemku, ktorý zodpovedá za väčšinu z jeho správneho používania.

2. Vypočítajte čiastku, ktorá má byť vynaložená na vybudovanie podobného zariadenia.

3. Stanoviť výšku príjmov, ktoré patria podnikateľovi.

4. odpočítané fyzické, funkčné a vonkajšie znehodnoteniu.

5. Held konečný výpočet hodnoty pozemkov a stavbu budovy, ktorá by mala brať do úvahy úpravu opotrebenia.

Prístup náklady, zatiaľ, má svoje nevýhody v použití. Hlavným z nich je to, že budete musieť stráviť veľa času na určenie presnej hodnoty budovy. Takže, keď sa pri využívaní sa vykonávajú zo starej budovy, aby presne určiť náklady na jej obnovenie a údajné zhoršenie je takmer nemožné. Čo sa týka štandardných budov, potom je tento prístup je najlepší vo svojom odhade, pretože je veľmi jednoduché použitie. V niektorých situáciách je jedinou možnosťou, napríklad pri posudzovaní jednoúčelové budovy (školy, železničnej stanice, elektrárne) alebo poistnú hodnotu.

Prístup nákladov je často používaná, keď vykonala zhodnotenie dlhodobého majetku, výstavbe alebo analýzu čo najefektívnejšie využitie pôdy.

S ohľadom na vysporiadanie náklady na výstavbu, ktoré sa vykonávajú pomocou štyroch základných metód: index, porovnávacia jednotka, poškodí do priečinkov a kvantitatívny prieskum.

Takže, posledný prieskum je vypracovať odhady pre priame náklady , ktoré sa vzťahujú na všetky typy prác, materiálov, mechanizácie, pomôcok a tak ďalej. Tieto náklady tiež pridané do zisku a investora réžii. Táto metóda je považovaná za najpresnejší, ale aj časovo najnáročnejším použitie, pretože to vyžaduje znalosť znalcom v oblasti výstavby a prípravy odhadov.

Prístup nákladov tiež používa metódu poškodí do svojich zložiek v oceňovanie nehnuteľností, čo je trochu podobná kvantitatívne, ale to nie je tak časovo náročné. Skutočnosť, že sa nepoužíva individuálne a celkovej ceny všetkých konštrukčných prvkov.

Čo sa týka spôsobu porovnávacia jednotkou, jeho použitie je oprávnené na porovnávanie typu. Takže, za účelom zhodnotenia objektu, vyberte ho s podobnou technológiou a výkonom. Voľba sa vykonáva pomocou špeciálnych adresárov. Táto metóda je najjednoduchšie, a preto má veľmi široké uplatnenie.

Spôsob index je, že účtovná hodnota sa násobí špecifických indexov, ktoré boli schválené štátnymi normami. Predpokladá sa, že táto metóda má najnižší stupeň presnosti.

Prístup náklady môžu byť použité pri vyhodnocovaní akéhokoľvek nehnuteľností, ale nie nevyhnutne jeho použitie je oprávnené. Skutočnosť, že objekty, ktoré majú byť vrátené, sa používa veľmi zriedka, ale jeho použitie pri vyhodnocovaní zastavaného priestoru je jednoducho nesprávne.