Dlhopisy (hypotéky) v Rusku: kde banky berú peniaze na hypotéky?

Dlhopisy (hypotéky) zaberajú viac ako 80% všetkých transakcií s nehnuteľnosťami v USA, v Rusku - menej ako 10%. Potenciálnosť cenných papierov je zrejmá. Mnohí však nevedia nielen to, čo sú hypotekárne dlhopisy, ale aj základné pojmy.

nadácie

Dlhopisy sú cenné papiere, ktoré dávajú právo na získanie pevného zaručeného zisku. Sú to dva typy:

1. Keď bol prezentovaný - lacnejšie kúpil, predal viac.
2. Pevný úrok - po určitom čase preberá príjem (kupón) investora.

Dlhopisy sú dlhové cenné papiere. Návrat je zaručený ratingom spoločnosti. Čím je podnik stabilnejší, tým je pravdepodobnejšie, že dostane sľúbené príjmy.

Čo sú dlhopisy (hypotéka)?

Hypotekárne dlhopisy sú dlhové papiere, ktoré refinancujú investície do úverov na nehnuteľnosti.

Napríklad banka "AAA" vydáva úvery na nákup bytov. Hlavné mesto je samozrejme obmedzené. S 1 miliardou rubľov môže banka vydať napríklad 1 000 pôžičiek. Samozrejme, trh s nehnuteľnosťami sa zastaví, keď úverová organizácia vyčerpá finančné prostriedky.

Kto má prospech?

Vydávanie hypotekárnych záložných listov je prospešné pre všetkých účastníkov trhu:

• Banka - zvyšuje objem úverov vydaných na hypotéky.
• Investor - investuje peniaze do majetku, ktorý by v závislosti od ceny bývania rástol.
• Dlžník - vysoké úrokové sadzby hypoték sa znížili o 1,5-2%. Samozrejme, údaje sú malé, ale z hľadiska veľkej výšky úveru sú výhody zrejmé.
• Stavitelia - stavebné firmy "nezmrazujú" svoje zariadenia, ale naďalej pracujú.
• Štát dostáva dane z výstavby a predaja.
• Pracovníci - nezostávajú z nedostatku práce.

Ako sú zabezpečené vlastné zmenky?

Teraz o tom, ako tento trh funguje. Banka "AAA" vydáva úver na nákup nehnuteľnosti vo výške 5 miliónov rubľov. Na nich vydáva dlhopisy (hypotéku) a predáva ich na burze cenných papierov. Peniaze od investorov idú na nové pôžičky. Cenné papiere poskytujú občianske platby za hypotéky.

alternatívy

Dlhopisy (hypotéky) nie sú jediným nástrojom pre investorov na tomto trhu. Existujú alternatívy:

• Osvedčenie o hypotekárnej účasti - podiel výšky úveru na nadobudnutie majetku. Investor získa právo na zisk z nehnuteľnosti.
• Hypotéka - záruka, ktorá potvrdzuje právo prijímať peniaze od dlžníka. Rozdiel od dlhopisu (hypotéky) spočíva v tom, že hypotekárny kolaterál je nadobudnutý majetok.

Vlastnosti cenných papierov v Rusku

Samozrejme, myšlienka, ktorá prišla z USA, môže na našom trhu priniesť pozitívne momenty. Hospodárske dlhopisy v Rusku však spôsobujú veľa otázok medzi investormi aj špecialistami. Termín "stabilita" sa nevzťahuje na vývoj ekonomiky našej krajiny, najmä na trhu s nehnuteľnosťami. Za posledných 1,5-2 rokov sa nielen zastavil v raste, ale výrazne klesol. Dlhopisy (hypotéky) nemôžu prinášať príjmy z trhu s nehnuteľnosťami, ak nerastú.

Druhým problémom sú vysoké náklady na cenné papiere. Súkromné obchodné spoločnosti a obyčajní občania sa z tohto dôvodu nebudú môcť stať investormi. Všetky nádeje sa kladú na neštátne dôchodkové fondy, banky, ktoré majú voľné finančné prostriedky, ktoré údajne nevedia, kam ich investovať.

Tretím problémom je nedostatok dobre premysleného legislatívneho rámca.

Môžete zhrnúť: vysoká cena cenných papierov, nestabilita hypotekárneho trhu, ako aj nepriaznivý právny základ pravdepodobne neumožnia vývoj tohto druhu cenných papierov v Rusku.

Prečo hypotekárne záložné listy viedli k kolapsu systému v roku 2008?

Kríza v roku 2008 začala práve s hypotekárnymi záložnými listami (CDO). Faktom je, že mnoho investorov začalo kupovať cenné papiere, vediac, že trh s nehnuteľnosťami neustále rastie. To ovplyvnilo stratégiu bánk, ktoré boli ľahostajné voči solventnosti svojich klientov. Hlavná vec je, že by mali byť. Vyskytli sa prípady, kedy bola hypotéka vydaná za 500 tisíc dolárov ľuďom, ktorí nemali trvalý príjem. Pre banku sú riziká minimálne - tieto peniaze dostali na burze z predaja hypotekárnych záložných listov.

Taktiež banky vydali úverové swapy, teda poistenie, ak dlh nie je vyplatený.

Pyramída sa však krútila tak, že pod nimi začala vydávať väzby (syntetické CDO). Keďže analytické spoločnosti nevedeli, čo to bolo, spoliehali sa na údaje investičných spoločností, ktoré ich vydali. Niektorí vedeli, ale obávali sa, že stratia veľkých zákazníkov. Z vysokorizikových dlhopisov BBB urobili ešte problematickejšiu výhodu, ale úroveň jej hrozby sa už rovná AAA (ako štátne dlhopis federálnej pôžičky USA), čo je absolútne bezpečné. To umožnilo investorom, ktorí vlastnia milióny dolárov, aby investovali do nezabezpečených cenných papierov a získali finančné prostriedky z penzijných fondov, ktoré majú zakázané investovať do aktív, ktoré sú menšie ako tento rating. Prirodzene, takáto pyramída sa skôr alebo neskôr muselo zrútiť, keď ceny domov začali klesať. To sa stalo. Veľké investičné spoločnosti, investori a poisťovne boli zničené.

Získali na to investori, ktorí sa vsadili na hypotekárne swapy, to znamená, kolaterálové poistenie pre zabezpečenie nehnuteľností, ktoré boli predávané za nízke ceny. To znamená, že vtedy investovali milión dolárov, mohli by ste dostať niekoľko stoviek miliónov, pretože nikto jednoducho neveril v default.