Výnosový prístup k posudzovaniu nehnuteľností a podnikania. Uplatnenie prístupu príjmu

Výnosový prístup je celá kombinácia metód hodnotenia v majetkových hodnôt, majetku organizácie, firmy samotné, v ktorom sa náklady na zisťovanie vykonané premene ekonomických prínosov, ktoré sa očakávajú v budúcnosti. Teoretické základy tohto prístupu je veľmi presvedčivý. Investičné hodnota hodnota budúcich požitkov vtedy, ktoré sú zvýhodnené na výnosnosti, čo je odrazom rizikovosti investícií.

To je rozumné a je vhodný pre všetky používané v oblasti výroby a predaja majetku objektu existujúcich podnikov, rovnako ako jeho činnosti poskytované vytvárať pozitívne výsledky. Veľkosť rizika investícií do podnikania je demonštrovaná odhadovanej diskontnej sadzby. V úlohe, ktorá z ekonomického hľadiska, teraz činí návratnosť požadované investormi z investovaného kapitálu v porovnateľnú úroveň investičných rizík predmetov, alebo sa jedná o výnosnosť alternatívne investície s porovnateľným rizikom v čase hodnotenia.

rysy

Uplatnenie prístupu príjmov v praxi je pomerne náročná úloha, pretože je nutné zhodnotiť každý dôležitý determinant náklady - návratnosť a zisk. Pri hodnotení firiem použití týchto techník, musíte byť istí, aby dôkladne analyzovala všetkých kľúčových prvkov, vrátane nákladov na obrate spoločnosti, ktoré majú priamy dopad na zisku, nákladov a rizík, ktoré sú vytvorené každého jednotlivého člena.

Výnosový prístup k oceňovanie podniku sa používa pomerne často. Napríklad v prípade prevzatia alebo fúzie, potom sa táto metóda sa používa oveľa častejšie z obstarávacej ceny alebo trhovej. Attachment kupujúci kapitál je teraz robený s očakávaním, že čistých peňažných tokov, ktoré sa majú prijať v budúcnosti, čo môže byť nepovažujú za zaručené, pretože sa vyznačujú určitými rizikami. Prístup príjem zhodnotiť tieto kľúčové faktory ovplyvňujúce hodnotu v tom, že pri použití prístupu trhového zvyčajne vyžaduje cena-zárobok pomer, alebo nejaké iné podobné násobky príjem pre retrospektívnu obdobie, bez toho by bol braný do úvahy budúcnosť.

U trhových násobkov charakteristické rysy, ako je neistota a neschopnosť poskytnúť rovnakú starostlivosť, ktoré môže byť dosiahnuté za podmienok použitia výnosový prístup k prognóze budúcich príjmov a diskontnej sadzby. Napríklad pomer "medzi cenou a zisk", ktorý sa používa po dobu jedného roka, neumožňuje, aby odrážala primerane očakávané zmeny v budúcich rokoch. Správne využitie koeficientov poskytuje príležitosť preukázať všeobecné preferencie investorov, často citujú predajcov alebo priemyselných zdrojov.

použitie

V analýze a ochranu potrebám, a informácie týkajúce sa rozpočtu spoločnosti, ktorá vynúti, aby sa zmeny a rozvoj finančného vplyvu vytvoreného plánu, prognózy a základné slobody. Výnosový prístup k posúdeniu podniku umožňuje merať všetky predpoklady, ktoré sa týkajú toho, či existujú určité výhody absorpcie v dôsledku rastu tržieb, znižovanie nákladov, zlepšovanie procesov a zníženie nákladov na malú a strednú kapitalizáciou. S týmto prístupom je možné merať a diskutovať o všetko. Okrem toho môže byť použitý na určenie doby nástupu očakávaných prínosov, ako aj demonštrovať proces znižovania nákladov podniku do tej miery, že budú k dispozícii pohyb výhod vo vzdialenejšej budúcnosti.

Použitie výnosový prístup poskytuje ako pre kupujúci a predávajúci možnosť určiť reálnu trhovú hodnotu podniku, ako aj jeho hodnoty investície pre jeden alebo viacero strategických kupcov. Ak sa zobrazí tento rozdiel dostatočne jasne, kupujúci a predávajúci môžu ľahko identifikovať prospech zo synergií a vziať informatívne riešenie.

Pri použití výnosový prístup k oceňovanie podniku, je potrebné mať na pamäti, že vypočítaná cena sa skladá z ceny celého majetku, ktorý je používaný v rámci priamej akcie. V rámci prístupu, existuje niekoľko metód k odhadu, sú najzaujímavejšie. Najmä tieto metódy sú použiteľné výnosový prístup: kapitalizáciu a diskontovaných cash flow. Môžete si ich prezrieť podrobnejšie.

metódy

Pomocou metódy kapitalizácie peňažných tokov je zistená celková hodnota podniku, v závislosti na peňažných tokov generovaných vlastností potenciálu podniku. Cash flow firmy alebo podniku ako celku - je rozdiel medzi všetkými prílivu a odlivu finančných prostriedkov na zúčtovacom období. Obvykle sa používa pre zúčtovacie obdobie jedného roka. Táto technika je previesť reprezentatívnu úroveň očakávaného toku peňazí v súčasnej hodnoty ako podiel celkovej sumy toku pre rýchlosť kapitalizácie prijatý. V tomto prípade je vhodné zdroj príjmov, s niektorými úpravami.

Ak chcete použiť konvenčné metódy používané na výpočet peňažných tokov v čistom Okrem zisku (počítané po zdanení) bezhotovostné náklady určiť absolútne hodnoty cash flow za kapitalizáciu. Túto metódu výpočtu možno považovať za zjednodušený v porovnaní s výpočtom voľného cash flow, ktoré sa zaznamenajú ako kapitálových investícií Pridávanie trvá a potrebe kapitálu doplňovanie, je na konanie.

Diskontovanie peňažných tokov

Táto metóda je v podstate založený iba na očakávaných peňažných tokov, ktoré sú generované samotného podniku. Charakteristickým rozdiel medzi ním spočíva v tom, že náklady potrebné na výpočet skóre sa určuje cash flow reprezentatívny úrovni. Táto metóda vo vyspelých krajinách bolo najrozšírenejšie vzhľadom k tomu, že môže byť použitý na účet pre všetkých vyhliadky. Cash flow je zvyčajne rovná súčtu čistého príjmu a odpisy, za predpokladu, že zisk odpočítaním čistého pracovného kapitálu a investičné investícií.

Nasledujúce podmienky pre použitie metódy diskontovaných peňažných tokov:

• Ak existuje dôvod sa domnievať, že budúce peňažné toky budú rôzne úrovne prúdu, to znamená, že hovoríme o rozvoji podnikania;
• existuje priestor pre zmysluplné hodnotenie budúcich peňažných tokov za použitia podnikania alebo obchodné nehnuteľností;
• objekt je vybudovať kompletný alebo čiastočný krok;
• Enterprise je hlavné viacúčelový obchodná hodnota.

Výnosový prístup k oceňovanie nehnuteľností podľa metódy diskontovaných peňažných tokov je najlepšie, ale jeho použitie je veľmi prácne. Existujú odhady, že bez použitia tejto metódy na výrobu nemožné. Patrí medzi ne rozvoj investičného projektu s ich následným vyhodnotením.

Výhody spôsobu diskontovanie

Keď praktizujete dôchodkovou metódou posudzovania nehnuteľností alebo podnikania prostredníctvom diskontnej metódy je možné identifikovať niektoré z hlavných výhod. V prvom rade hovoríme o tom, čo budúce zisky podniku priamo vziať do úvahy iba očakávané prevádzkové náklady na výrobu produktov s jeho následným predajom a budúce investície spojené s údržbou a rozširovanie výrobných a obchodných kapacít, čo sa odráža v prognóze zisku iba nepriamo prostredníctvom svojho súčasného odpisy.

dôležité body

Vyhodnotenie výnosový prístup s nedostatkom zisku alebo straty ako ukazovateľ výpočtu investičného sa vykonáva po úprave o tom, že zisk je ukazovateľom finančného vykazovania, tak vystavená značnému manipuláciu počas prevádzky.

Metódy diskontovaných cash flow sa skladá z troch skupín modelov:

• diskontované dividendy;
• reziduálne príjem;
• diskontovaných peňažných tokov.

Ak vykonáva komerčné prístup v súlade so zľavou osvedčenie vzoru dividend ako cash flow, platí výplaty za akcie. Napriek skutočnosti, že tento model je výrazne obyčajný v medzinárodnej praxi pre identifikáciu a určovanie hodnoty aktív podniku, má mnoho nevýhod. Pri modeloch bez nerozdeleného zisku odbore účtovníctvo. Tam je rozdiel v dividendovú politikou, nielen jednotlivé podniky, ale aj pre celú krajinu. Túto metódu nie je možné použiť v prípade podnikov, ktoré nemajú zisk. Tento model je najvhodnejší pre výpočet hodnoty menšinových podielov.

Zvyšný Model príjmu

Výnosový prístup k odhadu od zostatkového modelu prístupu predpokladá, že ako meradlo cash flow bude použitá hodnota reziduálneho príjmu, teda rozdiel medzi ziskom a na veľkosti zisku, ktorý bol predpovedal akcionári v čase nákupu spoločnosti alebo jej akcií. Ak bola hodnota podniku vypočíta podľa predpokladov zodpovedajúce modelu, bude rovná súčtu účtovnej hodnoty sa súčasnou hodnotou očakávaného množstva príjmy po tejto. Tento model ukazuje významnú citlivosť ku kvalite údajov, ktoré sú uvedené v účtovnej závierke. Pre ruské podmienky primeranosť týchto informácií je predmetom významné pochybnosti.

Prínosy pre akcionárov

Samozrejme, že akcionári alebo akcionári spoločnosti, ktorá má určitú históriu, rovnako ako vyplatené dividendy na skutočnosti, môžu využiť zľavy modelu na výpočet nákladov na svojej vlastnej spoločnosti. Situácia je, že podniky v odvetví akcionári zriedka menšina, takže pre nich najvhodnejší spôsob, ako ich využiť výnosový prístup k posudzovaniu nehnuteľností a obchodného modelu diskontovaných voľných peňažných tokov. V tomto systéme sú k dispozícii v hotovosti diskontných sadzieb a očakávanej návratnosti investícií kľúč. Najväčším problémom u tohto modelu je presnosť prognózy voľný cash flow, ako aj náležitá definícia diskontnej sadzby.

Ak použijeme výnosový prístup, ktorého definícia bola uvedená vyššie, za použitia metódy diskontovaných peňažných tokov ako očakávané príjmy z podnikania, vziať do úvahy predpokladané finančné toky, ktoré môžu byť stiahnuté z obehu po tom, čo požadované reinvestície peňažných ziskov. Ako ukazovateľ peňažné toky nie sú závislé na účtovný systém používaný v podniku a jeho odpisovania. V tomto prípade sa uistite, že vezmú do úvahy každú peňažných tokov - prítokov a odtokov. Zhodnotenie finančné zmysel pre diskontovanie peňažných je taká, že v dôsledku týchto procesov je ich zníženie na sumu, ktorá by bola k dispozícii pre investora v okamihu obdržania cash flow, pod podmienkou, že dal svoje peniaze nie sú v podnikaní práve teraz, a za akých čo iného investičného majetku verejného charakteru, napríklad, zabezpečenie likvidity alebo bankový vklad.

ďalšie techniky

Výnosový prístup, ktorého príklad bol opísaný skôr, v poslednej dobe používa menej a menej, a teraz sa stal najbežnejší spôsob hodnotenia. Používa sa na posúdenie rôznych aktív, a slúži ako základ pre svoju myšlienku, že každá pohľadávka, ktorá oddeľuje hlavné charakteristiky akciových opcií musí byť umožnené hodnotiť to ako jednu z možností. V súčasnej dobe je odmietnutie prístupu príjmu sa najčastejšie vykonáva v prospech modelu oceňovania opcií (v uvedenom poradí, Black-Scholes).

Takýto systém je používaný, umožňuje overiť celkové hodnoty vlastného kapitálu spoločnosti alebo podniku v prípade, že sa pracuje s veľkými stratami. Tento model je určený k ďalšiemu vysvetliť, prečo sú náklady na vlastný kapitál podniku nie je nulová, a to aj v prípade, že zníženie nákladov podniku pod nominálnej výške dlhu. Dokonca s takou výhodu, je potrebné poznamenať, že model Black-Scholes pre ocenenie ruských spoločností v súčasnej dobe má viac teoretická. Hlavným problémom, vďaka čomu je tento model nie je možné aplikovať na domáce podnikanie - to je absencia niektorých dôkazov parametrov modelu, ktoré sú naliehavo potrebné.

zistenie

výnosový prístup k oceňovanie podnikov a nehnuteľností začali používať oveľa menej často, a to sa deje z mnohých dôvodov. Najmä sa jedná o nedostatky, vďaka ktorým dochádza k ťažkostiam v jeho použití v spotrebiteľskom trhu. Po prvé je potrebné poznamenať, ako je ťažké robiť predpovede budúceho náklady na služby a výrobky a suroviny, rovnako ako zvyšok komplexu vstupných ukazovateľov. V tomto prípade môžeme hovoriť o niektorých subjektívnych znaleckých posudkov. Okrem toho, že problém je informácia o nízkej odhaľovanie trestnej činnosti ruských podnikov, a pretože je to dôležité pre správny výpočet a model Black-Scholes. To je spôsobené z veľkej časti nízka podniková kultúra spoločnosti.

Obrovské množstvo akcií, vrátane súčasných i veľkých balíkov, sústredená v rukách malého okruhu osôb, pričom podiel minoritných akcionárov a drobné vlastníkmi, ktorých podiel je veľmi nízka, na základnom imaní je zanedbateľný. Ukazuje sa, že mnoho firiem jednoducho nemajú záujem zverejňovať žiadne informácie. Je preto oveľa komplikovanejšie výpočet výnosový prístup vzhľadom na väčšinu priemyselných odvetví a podnikov v Rusku. Za iných podmienok, to funguje dobre, sú zobrazené všetky jeho prednosti a spoľahlivosť.