Predaj bytu menej ako 3 roky vlastníctva. Nákup a predaj bytov. Byty na predaj

Ako je známe, príjmy z predaja bytov zo strany fyzických osôb podliehajúcich dani z príjmu fyzických osôb - daň z príjmov fyzických osôb. Pri nákupe a predaji na území Ruskej federácie, je to v každom prípade musí byť vyplatené do ruského rozpočtu, a to aj v prípade, že transakcia je potvrdená občanmi iných krajín.

Odkazoval na rozsah právnych operácií je tak rozmanité a nasýtený, ktorý môže byť opísaný iba pôsobivý multi-objem. Ten istý článok sleduje oveľa užší cieľ: odhaliť niektoré vlastnosti občanov predajom bytov, v prípade, že nehnuteľnosť zostane vo svojom vlastníctve menej ako tri roky.

Z právneho hľadiska je lehota na predbežné vlastníctvo domov pred predajom princípe kvôli odlišnému posúdenie daňového základu. Takýto precedens je typický pre ruskej legislatívy. V Spojených štátoch, napríklad, táto transakcia sa nezdaňujú vôbec (nie je to jeden z dôvodov, vybuchla v roku 2007, realitná kríza?), Západná Európa, naopak ukazuje tvrdší prístup. Daňový poriadok je jeho nárok. 17.1 Art. 217 potenciálne oslobodené od dane z príjmu drvivá väčšina Rusov - Vlastníci nehnuteľností, ktorí sú tak po dobu troch alebo viac rokov.

Avšak, prinajmenšom rovnakú dĺžku vlastníctva daňového poriadku (čl. 208 str. 1, str. 5) zaistený právnu situáciu, kedy predaj podlieha zdaneniu. Menej ako 3 roky vlastníctva so sebou nesie dve alternatívy pre stanovenie výšky dane z príjmu (PIT) a ako - vo výške 13% pri predaji bytov, ktoré budú považované neskôr. Mimochodom, vo Francúzsku daň dostala oveľa drsnejšie. Tam, v oblasti predaja bytov v roku po jeho kúpe týchto príjmov do rozpočtu bude činiť jednu tretinu svojej hodnoty.

Ekonomický dôvod pre odlíšenie

Preto štát vykazuje veľmi odlišný prístup pri stanovení základu dane, pričom orientačný bod ako zdanlivo non-ekonomických ukazovateľov, ako držby? Prečo daňové úrady brať ako referenčné obdobie troch rokov?

Je oveľa výhodnejšie pre majiteľa bytu, ak to nestačilo, čakať dlhšie ako tri roky, a potom sa bude predávať kúpiť novú, takže všetky peniaze pre seba. Naozaj, "klasický", pretože majiteľ robí. Ale v inom myslí realitnej špekulant. Pre neho, nákup a predaj bytov - business. Prostredníctvom daňových zákonoch ruského štátu, ktorý nie je obmedzuje iba na ziskovosť týchto špekulácií, ale tiež viesť záznamy, súčasne priťahuje rozpočtových prostriedkov.

možnosti daňové

"Krátkodobé" Majiteľ má právo si vybrať, tým výhodnejšie pre neho byť zdanená na dane z príjmu (PIT) predaji bytu. Menej ako 3 rokov vlastníctva - právne termín definuje dva spôsoby, ako definovať základu dane v tejto situácii. Ako už bolo spomenuté, sadzba dane je v oboch prípadoch 13%.

Prvou možnosťou by bolo predmetom dane z čistého zisku vlastníka ako rozdiel medzi kúpnou cenou a predajnou cenou. Napríklad majiteľ kúpil byt za $ 1.4 milióna. Rub., A predával za $ 1,9 mil. Rub. Čistý zisk majiteľa 0,5 mln. RUB za predpokladu, tento predaj bytu. Menej ako 3 roky vlastníctva - čo je okolnosť, ktorá znižuje zisk vo výške dane (1900 - 1400) * 13% = 65 tisíc rubľov ..

V druhom prevedení, v prípade, že byt má v objekte zadarmo, je základom dane jeho predajná cena sa znížila o 1 milión. Rubľov (čl. 220 ods. 1, str. 1 daňového poriadku). Ruská Federálna daňová služba Letter № ED-4-3 / 13578 z 25.07.2013, sa kodifikuje postup pri stanovení výšky odpočtu od základu dane z čistého zisku.

Predpokladáme, že výnosy z predaja bytov vo výške 1,7 miliónov. Rubľov. Majiteľ, ktorý ho predal, musí zaplatiť sumu rozpočtu (1700 - 1000) * 13% = 91 tisíc rubľov ..

Ďalšou možnosťou odpočtu od základu dane

V situáciách, kedy má prenajímateľ investovaných do opravárenských zariadení vo viac ako 1 milión. Rub., Nákup a predaj bytu pre neho môžu byť doplnené ďalšími prostredníctvom zníženia daňového základu. Podľa článku. 220 daňového poriadku, má nárok na zníženie množstva príjmov získaných na základe skutočne vynaložených a doložených nákladov.

Čo spôsobuje ilegálne "daňovej optimalizácie"

Bohužiaľ, to sa stáva, že majitelia bytov v tajnej dohode s realitky a kupujúci zámerne podhodnocujú svoju trhovú cenu, často ilegálne "optimalizovať" daňové odpočty. Čo to znamená pre podvodníkov? Finančné úrady, zistiť, či podhodnotenie má právo na súd, aby rozbiť dohodu - návrat na majiteľa bytu. Navyše adekvátnu notár má právo odmietnuť registráciu zmluvy o predaji.

Resident - nerezident

Vyššie daňové sadzby sú platné pre obyvateľov, to znamená, že pre ľudí, ktorí žijú na území Ruska za 183 dní v roku. Medzi nimi úplná väčšina tvoria občania Ruska.

Na druhú stranu, vlastniť a nakladať s majetkom ako byty a sú nerezidenti - cudzinci a ruskej občanov žijúcich prevažne v zahraničí. Pre nich je predaj bytov je zdanený vyššou sadzbou, viac ako dvakrát tak veľká: 30%. A pre nerezidentov v trojročnom období daňový kód nie je ani zmienka. Povedať viac, bez ohľadu na to, koľkokrát nepatrili k domu: tri roky alebo pätnásť alebo dvadsať rokov, daňová sadzba zostáva nezmenená. Povedzme, že byt kúpil za 5,0 milióna Sk. Rub., Potom predal nerezidenta za 6,5 milióna. Rub. V tomto prípade sa výška dane z príjmu (PIT), ktoré majú byť zaplatené do rozpočtu nerezidenta, bude (6500 až 5000) * 30% = 450 tisíc rubľov ..

Doba nadobudnutie vlastníckeho práva

Ako môžeme vidieť, po dobu držania je daná veľkosťou splatnej dane z keď je byt na predaj. Menej ako 3 roky vlastníctva nie sú definované ako tri kalendárne roky, ako aj 36 mesiacov počínajúc určitým dátumom. Akých okolností určená v čase nadobudnutia vlastníckeho práva? V prípade, že boli získané pomocou privatizácie, podpis darovacej zmluvy, predaja, barter, na prenájom ako náhradu za zbořeného domu, okamih výskytu odkazu tohto práva je dátum osvedčenia o registrácii vlastníckeho práva.

Východiskovým bodom pre získanie práv príjemcu dedičstvo je smrť poručiteľa. Majiteľ družstevného bývania môže hovoriť majster to iba v deň záverečnej platby jednotky.

To znamená, že predaj bytu ako transakcia je vždy úmerné dobe vzniku vlastníctva.

Upresnenie: nie je to len o bytu

U všetkých bytov, o uplatňovaní dane z príjmov fyzických osôb, kedy sú predávané rovnala ako chat, záhradných domčekov, víl, pozemkov pre výstavbu, izby v bytoch, druhý z - len celé (právny termín), to znamená, že má číslo, napríklad: №1 izbový byt №7. Je zrejmé, že nákup a predaj bytov - právna norma. Všetky vyššie uvedené nehnuteľnosti daňovú sadzbu, už bolo spomenuté u nás.

Ale v prípade, že miestnosť nie je registrovaná, každý pod vlastným číslom, to je celkom možné, že, ako je popísané nižšie. Napríklad v byte 4 izby, každý z nich má individuálny. Potom sa predal všetky svoje izby, každá približne 1,0 mil. Rubľov. Daňový úrad uvádza, že v takej situácii, hodnota všetkých bytov sú zrátané pre určenie celkovej predajnej ceny. V tomto prípade je predaj bytov bude predmetom dane z príjmov fyzických osôb takto: (4 * 1000-1000), * 13% = 390 tisíc rubľov .. Každý predajca bude platiť daň z príjmu ako ¼ z celkového množstva kumulovaných 390: 4 = 97,5 tisíc rubľov ..

Nájsť byt kúpiť - problém?

Vyhľadávanie, právo 'na kúpu bytu - nepríjemné. Na prvý pohľad sa na trhu s bývaním je plný návrhy ponúkajú množstvo. Avšak, ak ste naozaj začať vyvolať osoby, ktoré dal klasifikované, potom veľmi skoro nájdete: oni sú v žiadnom zhone, aby volania na domáce číslo, kde sa nachádza apartmán. To znamená, že máte v prebiehajúcej diskusii s sprostredkovateľov na trhu s bývaním, to znamená, že u realitných kancelárií. Kupujúci často zaujímajú sa predajom bytov od majiteľov. Ale je to oprávnené?

Na jednej strane je samozrejme dobre, že trh s bývaním je štruktúrovaný, a tam sú profesionáli. To môže chrániť osoby, ktoré páchajú transakcie, z nelegálnych programov, ktoré by mohli viesť k jeho ďalšiemu odstúpiť od zmluvy. Samozrejme, že pre toto zabezpečenie bude musieť platiť prostredníka - RK. Tu sú niektoré ceny ukážkové pre "pokoj": audit zákonnosti transakcie - od 10 tisíc Rub, .. registráciu vlastníckych práv na bývanie - .. 15 tisíc rubľov, "že dohoda na kľúč" - od 20 tisíc rubľov .. V skutočnosti, tam je nejaký zmysel, aby ľudia denne nie je spojený s právnou stranu transakcia sa týka realitných kancelárií.

Samostatný byt vyhľadávanie

Avšak, zvláštne kategórie právny gramotnosti občanov stále priťahuje možnosť, ako ušetriť peniaze, takže konať bez realitky služby. Byty na predaj zo strany majiteľov vzácnejšie na trhu, je potrebné hľadať. Najjednoduchší spôsob, ako upozorniť na kúpu bytov v primárnom trhu, to znamená od staviteľa. V rovnakej dobe, aby sa predišlo nedorozumeniam, mali by sme najprv zistiť, do akej triedy vo vlastníctve majetku vo výstavbe alebo postavenom dome: VIP-, klassik- alebo ekonomickej triede. To môže byť určené metódou podľa dodania (kľúč alebo pod samootdelku), oblasti bytov bytového fondu, v súlade s prevahou bytov viac izieb v ňom. Zistite si, čo vývojári sú stavebné bývanie vo vašom meste. Informovať o ich povesť a "históriou".

Byty na predaj zo strany vlastníkov na sekundárnom trhu s bývaním, ako sme už spomenuli, je vzácnejšie. Ale nadšenci zistí, že nestráca srdce: pred nájdete stokrát zadávanie a aktualizácie informácií AVITA stránky, najčastejšie na vyhľadávanie trvá niekoľko dní, kúpiť noviny s reklamami, "pod čiarou" vyvolanie počtu reklám a majitelia sú ...

Avšak, nie je to, že "nálezca úspešných" kupci domov so záujmom nie preplatí majiteľa nad trhovou cenou na sumu, ktorá by ho vzal do realitnej kancelárie. Nie je žiadnym tajomstvom, že majitelia bytov často preceňujú ich cenu. Pokiaľ však ide o "skutočných zákazníkov" sekundárne predaj bytov - tiež turecký diplom.

Ak by sme sa rozhodli kúpiť byt v "cudzie" mesto, pozorný ľudia v týchto prípadoch prednosť konať len cez sprostredkovateľa, ale nie sám. A zároveň minimalizovať pravdepodobnosť možných "prekvapenie".

Právne kroky pri kúpe bytu

Presunula dôraz na preskúmanie špecifiká daňového poriadku, s prihliadnutím na pobyt, zvýhodnené daňové sadzby, po odpočítaní dane z predaja bytu, na čisto právne formality v obchode.

Začnime s nákupom bytu, pretože to je prvý krok príjemcu. Pre jeho časť obsahuje tri akčné blok.

Spočiatku, že kupujúci skontroluje doklady a predávajúci musí podpísať predbežnú zmluvu.

Potom (v prípade, že transakcia prebieha na sekundárnom trhu) podpísali zmluvu o odcudzení. V prípade, že je proces kúpa bytu v novostavbe (primárny trh) podpisom s výhradou správy o prijatí (snáď miesto - predbežnú dohodu, ktorá upravuje investičné vklad, spoločná stavby, stavby na akciu základu).

Posledná etapa - štátnej registrácii transakcie. je nevyhnutné, aby kupujúci starostlivo vykonávať všetky tieto kroky. Pričom osobitnú pozornosť zasluhujú prípady, kedy robil urgentnú predaja bytov.

znaky podvodu

Podvodníci sa zvyčajne pokúsi vykonať proces predaja márne snažia skryť dôležité detaily. Ak sa tieto udalosti začnú prebiehať, a predávajúci sa snažia vás ponáhľať, neváhajte ostro prerušiť spoluprácu a povedať mu: "Dovidenia" - to vás ochráni od nákladov.

Ako viete, peniaze má rád ticho. Pozorne si prečítajte zmluvu pôvodnej predajnej, registrovaného notára. Dokonca aj keď ste predtým odpočítať jeho návrhu zmluvy nákup a predaj bytu vzorky. Mať na pozore - najmä vo vzťahu ku konečnému textu tlačeného notárom.

predbežná dohoda

V prvej fáze, kupujúci určuje cenu na prvý pohľad, a potom skúma úplnosť predajného balenia dokumentov. Kupujúci by si mali prečítať predložený tehharakteristiku (forma №7), registrácia nájomníkov v byte, dokument udelenie vlastnícke právo k nemu (kúpnej zmluvy, privatizácia, dary).

V detaile, balík dokumentov o kúpe doplní tieto doklady:

- prehlásenie o štátnej registrácii bytov;

- zmluva o predaji (pretože sú určené načasovanie predaja bytu);

- dokumentuje BTI - výklad a postupný plán bytu;

- kópia pasu dokumentu žiadateľa;

- potvrdenie o zaplatení.

Začnime na sekundárnom trhu. Mali by sme venovať osobitnú pozornosť možnosti v budúcnosti rôznych problémových situácií. Jedná sa o nasledujúce objasnenie okolností:

- či predať nehnuteľnosť vo väzbe;

- Sú všetci dedičia vopred zhotovený - predaj súhlasu;

- Ešte nie sú porušované práva ľudí žijúcich v byte.

Na primárnom trhu nehnuteľností developera tiež predaj bytu. Aké doklady sú potrebné v tomto prípade? Dávajte pozor na harmonogramu výstavby pri plánovanom termíne byte v prevádzke. Zároveň by mal byť žiadny významný rozdiel s mierou pripravenosť objektu pre doručenie. Informovať o obchodnú povesť organizácie staviteľa, je tam "na svedomí" zdĺhavý. Ďalej kontrolované dokumenty preukazujúce:

- registrácia stav prenájom stavebného pozemku (možno vlastníctve podniku);

- developer právo stavať;

- dohoda o získavanie finančných prostriedkov, investičnej zmluvy;

- plán bytov.

Pre lepšie porozumenie s predajcom, že je žiaduce získať od neho spoľahlivé kontaktné údaje (v zmysle on-line), ako aj ústne rokovať s ním predbežné dátumy predaja bytov, vzhľadom k neuspěchané, kvalita výkonu všetkých jeho fázach.

Zmluva odcudzenia alebo akt prijímanie a odovzdávanie ako druhá fáza kúpu bytu

Až potom, čo predbežný kvalitatívny test môže byť prijaté v druhej etape nákupu: podpísanie kúpnej zmluvy. Nezáleží na tom, či je notár prítomný pri podpise zmluvy, však nutne akt prijatia a prenosu alebo odcudzeniu zmluvy podpísanej v prvej fáze.

Upozorňujeme na technických detailov: zmluva o odcudzení určuje predajné ceny bytu, je - komponent pre výpočet základu dane - daň z príjmov fyzických osôb z predaja bytu.

Dátum skutočného prevodu bytu - zmluvnú povahu, že môže (na základe dohody medzi predávajúcim a kupujúcim), ktoré budú vybrané alternatívne:

- as okamihu podpisu kúpnej zmluvy;

- v korelácii s registráciou štátu;

- získanie osvedčenia o titul do bytu.

záver

Ruský Analýza trhu s nehnuteľnosťami ukazuje niektoré pozitívne trendy. To je potrebné poznamenať, a rozpoznal jeho inteligenciu, najmä profesora univerzity. Plechanov Gennady Moiseev Sternik. Po prvé, konkrétne výsledky na štátnu politiku kontroly cien.

V dlhodobom horizonte, je postupná stabilizácia cien s orientáciou na ich úroveň pred krízou, naozaj nákladovo oprávnené. Stručne povedané existuje tendencia k stagnácii (znamenať cenovú kolísanie okolo priemeru +/- 2,5%). Na základe vyhodnotenia bytov ovplyvňuje stabilný výmenný kurz: už známy, že ich ceny boli "rubeľ". Do značnej miery sa aktivuje hypotéku na trhu s bývaním. Napríklad v roku 2012 sa počet obyvateľov hypotekárnych úverov v hodnote viac ako 1,0 bilióna. rub.

Avšak, na rozdiel od toho je určite pozitívny impulz k bezpečnosti na trhu s nehnuteľnosťami, je potrebné poznamenať, riziká spojené s nákupom bytov bez sprostredkovateľov. Často sa stáva, non-profesionáli nepoznajú nuansy určité nákupe a predaji bytu. Na slovníku odborníkov takéto transakcie sú označované ako "zraniteľný". S ohľadom na veľkú dôležitosť súladu s právnymi aspektmi nákupu a predaju je doporučené obrátiť sa na odborníka v oblasti nehnuteľností. Či už sa predáva bytu, menej ako 3 roky dodržujúci v majetku akéhokoľvek iného nákupu a predaja bytov, starostlivosť o platobnej špecialisti budú pracovať na niekoľko rádov nižšie ako riziko priame straty.